QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 193/DS-GĐT NGÀY 13/05/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Họp phiên tòa ngày 13/5/2014, tại trụ sở Tòa Dân sự Tòa án nhân dân cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự: “Đòi nhà cho ở nhờ” do có Quyết kháng nghị số 73/2014/KN-DS ngày 19/3/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân cao đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2007/DSST ngày 26/9/2007 của Tòa nhân dân tỉnh Gia Lai có các đương sự là

Nguyên đơn: Cụ Trần Tuyết Vân, sinh năm 1913;

Trú tại: 138/3 Nguyễn Trãi, phường 3, Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Trần Thanh Dương, sinh năm 1944;

Bà Nguyễn Thị Lễ, sinh năm 1950;

Cùng trú tại: số 100 Nguyễn Huệ, phường An Phú, thị xã An Khê, tỉnh Gia Lai.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Lâm Tấn Hồng, sinh năm 1947; định cư tại Hoa Kỳ;

Tạm trú tại: 82 Ngô Quyền, phường 7, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Hồng ủy quyền cho: Ông Trần Văn Thành, sinh năm 1977,

Trú tại: 82 Ngô Quyền, phường 7, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngàỵ 29/3/2004 nguyên đơn là cụ Trần Thanh Vân trình bày: Năm 1956, cụ Vân và chồng là cụ Lâm Khoa Quan mua một căn nhà tranh vách đất tại khu phố An Khê (nay là nhà số 100 Nguyễn Huệ, tổ 9, phường An Phú, thị xã An Khê, tỉnh Gia Lai) của vợ chồng ông Đặng Ấm và bà Hồ Thị Đào với giá 2.700đ; thửa đất có nhà dài 30m, rộng 25m. Sau đó vợ chồng cụ Vân cất thêm 2 căn nhà tranh, một căn nhà trước dùng để ở (khoảng 45m²), 01 căn nhà sau nối liền nhà trước dùng làm bếp (khoảng 40m²). Việc mua bán được lập thành văn bản, có Cảnh sát trưởng quận Tân An xác nhận ngày 08/12/1956.

Năm 1975, cụ Quan phải vào TP.HCM chữa bệnh và sinh sống, còn cụ Vân vẫn đi lại giữa Tp.HCM và An Khê để buôn bán và trông coi nhà cửa; vợ chồng cụ Vân có cho chị ruột của cụ Vân là cụ Trần Thị Câu ở nhờ trong căn nhà sau bếp, cho cháu gọi cụ Vân bằng bà là ông Trần Thanh Dương và vợ là bà Nguyễn Thị Lễ ở nhờ trong căn nhà trước. Cụ Câu chết không rõ năm nào, vợ chồng ông Dương sử dụng luôn hai căn nhà.

Năm 1980, cụ Quan bị bệnh nặng nên cụ Vân đem toàn bộ giấy tờ nhà đất này gửi chị ruột thứ tám (nay đã chết) ở bên kia đường đối diện với căn nhà từ đường của vợ chồng cụ, nhưng không hiểu lý do gì sau đó cụ Tám lại đưa giấy tờ cho ông Dương giữ. Cụ Vân chỉ nghe ông Dương nói lại là cụ Tám gọi ông Dương sang đưa giấy tờ cho ông Dương giữ. Năm 1983, cụ Quan chết, cụ Vân vẫn cho vợ chồng ông Dương ở nhờ nhà, sau một thời gian vợ chồng ông Dương thông báo căn nhà từ đường của cụ đã bị mưa bão làm sập, hai căn nhà còn lại cũng bị hư dột nên xin phép sửa chữa để ở.

Năm 1994, cụ Vân vê An Khê đê làm thủ tục xin phép xây nhà trên đât tại 100 Nguyễn Huệ. Do cụ Vân già yếu đi lại bất tiện nên có nhờ ông Dương và một người cháu khác là ông Khiết đi xin giấy phép xây dựng hộ. Mọi thủ tục đê có giấy phép đều do ông Dương và ông Khiết làm, cụ Vân cũng không ký hoặc điếm chỉ hồ sơ. Cũng trong năm 1994, cụ Vân nhờ ông Trần Thanh Hoa (cháu gọi cụ Vân bằng cô) ở Tây Ninh ra An Khê để lấy hồ sơ xin phép xây dựng về cho cụ do mục đích của cụ Vân là xin giấy phép xây dựng nhà, do cụ Vân không biêt chữ nên không rõ những nội dung những tài liệu hồ sơ cấp giấy phép xây dựng đó là gì nên cụ không có ý kiến gì. Đốn năm 2004, con trai cụ Vân là ông Lâm Tấn Hồng là việt kiều ở Mỹ về nhà đọc lại hồ sơ thì mới nói rõ cho cụ biết nội dung của các tài liệu đó.

Tháng 01/2004, cụ Vân về An Khê muốn bán lại phần đất cụ đã xây móng, nhưng người mua muốn mua rộng hơn nên cụ nói với vợ chồng ông Dương đế cụ bán 6m mặt đường Nguyễn Huệ, nhưng vợ chồng ông Dương không đồng ý. Vợ chồng ông Dương đã đưa ra bản photocoppy “Giấy bán nhà” đề ngày 16/06/1975 có nội dung thể hiện vợ chồng cụ Vân đã bán nhà đất 100 Nguyễn Huệ cho vợ chồng ông Dương và tuyên bố toàn bộ nhà đất là của vợ chồng ông Dương. Lúc này cụ mới biết vợ chồng ông Dương đã dùng thủ đoạn gian dối, lập giấy tờ giả chữ ký của cụ làm quyền sở hữu nhà đất đứng tên vợ chồng ông Dương nhằm chiếm đoạt nhà của cụ đã cho ở nhờ. Vì vậy, cụ Vân yêu cầu vợ chồng ông Dương phải trả lại toàn bộ nhà đất cho cụ.

Ngày 02/3/2004, tại nhà cụ Vân trước sự chứng kiến của mẹ ruột ông Dương và một số người họ hàng của ông Dương, ông Dương đã thừa nhận việc chiếm đoạt nhà đất là sai trái và tự nguyện viết giấy cam kết xin trả cho cụ Vân 8m đất mặt đường Nguyễn Huệ, nơi có nền nhà từ đường đã bị sập và giấy tờ gốc của căn nhà, khi đó cụ Vân nói phần đất nhà còn lại sẽ tính toán sau. Sau đó, cụ Vân cho con trai là ông Hồng về An Khê nhận lại giấy tờ nhà và phần đất ông Dương đã cam kết giao lại, nhưng vợ chồng ông Dương đã không giao giấy tờ và đất. Do đó, cụ Vân khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Dương, bà Lễ phải ữả cụ toàn bộ đất số 100 Nguyễn Huệ, tổ 9, phường An Phú, thị xã An Khê có diện tích, kích thước, tứ cận như kết quả xác minh của tòa án. Đối với 3 căn nhà gồm nhà từ đường và 02 căn nhà làm thêm yêu cầu vợ chồng ông Dương phải thanh toán lại giá trị.

Quá trình ở nhờ vợ chồng ông Dương đã xây dựng căn nhà cấp bốn để ở thì cụ sẽ thanh toán giá trị nhà và các kiến trúc ữên đất mà vợ chồng ông Dương đã làm. Còn diện tích đất mà vợ chồng ông Dương đã chuyển nhượng cho người khác thì yêu cầu phải thanh toán lại theo giá thị trường.

Ông Lâm Tấn Hồng (trước khi cụ Vân chết tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, sau khi cụ Vân chết tham gia với tư cách là ng,ười kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cụ Vân) và người đại diện của ông Hồng là ông Trần Văn Thành trình bày: Ông là con duy nhất của cụ Quan và cụ Vân, nhà đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu của cha mẹ ông. Cụ Quan đã chết năm 1983 không để lại di chúc, trong di sản cụ Quan để lại thì ông được hưởng một phần. Hiện ông sống ở Hoa Kỳ, ông hoàn toàn nhất trí với việc mẹ ông là cụ Vân khởi kiện đòi lại toàn bộ tài sản đối với vợ chồng ông Dương, bà Lễ do đây là tài sản của cha mẹ ông. Ông đề nghị giao toàn bộ tài sản của cha mẹ ông cho cụ Vân mà không xác định phần tài sản được hưởng của ông. Sau khi cụ Vân chết, ông đề nghị vợ chông ông Dương giao trả toàn bộ nhà đất của cha mẹ ông cho ông.

Bị đơn là ông Dương, bà Lễ trình bày: Căn nhà và đất 100 Nguyễn Huệ là do vợ chông cụ Quan và cụ Vân mua của vợ chông ông Đặng Am, bà Hồ Thị Đào. Năm 1975, vợ chồng ông bà được vợ chồng cụ Vân cho ở nhờ. Ở được vài tháng thì vợ chồng cụ Vân bán toàn bộ nhà đất cho vợ chồng ông để vào TP HCM sinh sông. Khi mua đât có diện tích 396m², chiêu rộng mặt đường Nguyễn Huệ là 18m, dài 22m, trên đất có hai căn nhà trét đất, nền đất, mái tranh, căn nhà trước có diện tích 45m², nhà sau 40m², giá 150.000đ. Việc mua bán chỉ viết giấy tay vào ngày 16/6/1975 vì là chỗ họ hàng nên không chứng thực tại chính quyền. Giấy bán nhà do cụ Quan viết và ký tên ở vị trí người bán, cụ Quan cũng ký thay tên cụ Vân. Khi làm giấy mua bán, vợ chồng cụ Vân đã giao cho ông bà bản gốc giấy mua bán nhà giữa vợ chông cụ Vân với vợ chông ông Đặng Am, có xác nhận của Cảnh sát trưởng quận Tân An. Sau khi bán nhà thì cụ Quan vào Sài Gòn ở, còn cụ Vân ở lại một thời gian nhưng không thường xuyên. Đen năm 1979, cụ Vân ở hẳn Sài Gòn.

Năm 1982, khi huyện An Khê chủ trương kê khai để cấp quyền sở hữu nhà thì ông bà đã kê khai, đóng thuê trước bạ xin xác nhận quyền sở hữu nhà đất.

Năm 1994, cụ Vân cùng ông Trần Thanh Hoa (chú ruột ông - nay đã chết) về gặp ông bà yêu cầu mua lại 4m đất mặt đường Nguyễn Huệ để làm nhà tư đường, cụ Vân nói muốn sống tuổi già ở đây, sau này chết để lại cho con cháu, nên vợ chông ông đã cho cụ Vân đất chứ không bán, phần đất cho có diện tích 60m² (có tứ cận: Đông giáp nhà bà Leo - ông Bảo, Tây giáp đường Nguyễn Huệ, Nam giáp đất còn lại, Bắc giáp nhà Năm út). Thủ tục giấy tờ cho đất cụ Vân nhờ ông Trân Thanh Khiêt là cháu cụ Vân làm giúp, phần chữ ký và điểm chỉ phía cụ Vân là do ông Trần Thanh Hoa ký và điểm chỉ thay, việc cho đất đã được UBND huyện An Khê xác nhận. Sau khi làm xong thủ tục thì ông Hoa đã mang giấy tờ vào TP.HCM giao cho cụ Vân giữ từ năm 1994.

Năm 2000, ông bà đã sang nhượng một phần đất 29,6m X 5m = 148m² cho vợ chồng ông Nguyễn Đồng Phước, bà Lê Thị Thịnh. Ông Phước, bà Thịnh đã xây nhà trên đât nhận chuyên nhượng. Cùng năm 2000, ông bà đã dỡ bỏ 2 căn nhà cũ mua của vợ chông cụ Vân đê xây lại nhà cấp 4.

Tháng 2/2004, cụ Vân về An Khê định bán phần đất mà ông bà đã cho và nói ông bà cho cụ Vân thêm 2m đất nữa để bán cho dễ, nhưng ông bà không đồng ý. Sau đó, ông bà có cho cụ Vân thêm 0,4m, cụ Vân đã xây móng trên 4,4m theo mặt đường Nguyễn Huệ, rồi quay về Sài Gòn. Tháng 3/2004, ông cùng mẹ là cụ Đỗ Thị Hưong vào Sài Gòn để chữa mắt có ghé thăm cụ Vân thì gặp con trai cụ Vân là ông Lâm Tấn Hồng. Ông Hồng cho rằng vợ chồng ông đã chiếm đoạt đất của cha mẹ ông Hồng, không thừa nhận việc mua bán nhà theo giấy mà cụ Quan viết ngày 16/6/1975. Ông Hồng đe dọa là sẽ không để yên nếu ông không chịu trả đất cho cụ Vân. Vì lúc này ở Sài Gòn một mình, ông lo sợ nên đã viết giấy cam kết theo yêu cầu của ông Hồng với nội dung trả lại cho cụ Vân 8m đất theo mặt đường Nguyễn Huệ, bao gồm cả 4m mà vợ chồng ông đã cho cụ Vân năm 1994 và tại giấy cam kết này ông còn cam kết trả lại cho cụ Vân giấy tờ gốc mua nhà đất của ông Đặng Ẩm vì ông Hồng cho rằng ông đã lấy cắp giấy tờ này.

Ông bà xác định đã mua nhà đất của vợ chồng cụ Vân nên không trí trả lại, còn 4m đất ông bà đã cho thì cụ Vân có quyền sử dụng.

Tại Quyết định chuyển vụ án số 05/QĐCVA-DS ngày 20/9/2004, TAND thị xã An Khê đã chuyển vụ án cho TAND tỉnh Gia Lai giải quyết do có người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Đồng Phước đang cư trú tại Mỹ.

Tại Quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án số 54/QĐ-TĐC ngày 02/2/2005, Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai đã tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án do vụ án liên quan đến giao dịch nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/2007/DSST ngày 26/9/2007, Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai quyết định: Chấp nhận đơn khởi kiện của cụ Vân. Buộc ông Dương, bà Lễ phải trả lại cho cụ Vân diện tích đất 158,425m² thuộc thửa đất số 100 Nguyễn Huệ, phường An Phú, thị xã An Khê, tỉnh Gia Lai (có tứ cận); ông Dương và bà Lễ phải thanh toán cho cụ Vân 208.355.000d tiền giá trị quyền sử dụng đất phần có căn nhà do ông Dương, bà Lễ xây mới và bồi thường cho cụ Vân số tiền 260.925.000đ tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ông Dương, bà Lễ đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Phước, bà Thịnh, tổng cộng 02 khoản là 469.280.000đ. Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo.

Ngày 03/10/2007, ông Dương có đơn kháng cáo không nhất trí án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 09/10/2007, cụ Vân có đơn kháng cáo.

Tại Quyết định tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm số 01/2008/QĐ-PT ngày 01/10/2008, Tòa Phúc thẩm TANDTC tại Đà Nang đã quyết đinh: Tạm đình chi xét xử phúc thẩm vụ án, chờ kết quả giám định chữ ký và chữ viết của cụ Vân, cụ Quan.

Ngày 24/7/2010, cụ Vân chết (BL 405). Ông Lâm Tấn Hồng là con duy nhất của cụ Vân kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng.

Tại Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án dân sự số 32/2011/QĐ-PT ngày 24/3/2011, Tòa Phúc thẩm TANDTC tại Đà Nang đã quyết định: Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án, bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật do tại phiên tòa phúc thâm đại diện nguyên đơn rút toàn bộ kháng cáo, bị đơn kháng cáo được triệu tập họp lệ hai lần vẫn vắng mặt.

Ngày 03/5/2011, ông Dương có đơn đề nghị giám đốc thẩm.

Tại Quyết định số 73/2014/KN-DS ngày 19/3/2014 của của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2007/DSST ngày 26/9/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai. Đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm đại diện VKSND tối cao đồng ý với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Nguồn gốc thửa đất số 100 Nguyễn Huệ, phường An phú, thị xã An Khê, tỉnh Gia Lai là của vợ chồng cụ Trần Tuyết Vân, cụ Lâm Khoa Quan mua của vợ chồng ông Đặng Ấm theo “Giấy bán nhà” năm 1956, có xác nhận của chính quyền. Năm 1975, cụ Quan chuyển vào sinh sổng tại thành phố Hồ Chí Minh, vợ chồng cụ Vân đã cho ông Trần Thanh Dương (cháu họ cụ Vân) và vợ là bà Nguyễn Thị Lễ ở nhờ một phần nhà đất này. Sau đó, khoảng năm 1980 cụ Vân cũng vào thành phố Hồ Chí Minh sinh sống. Ông Dương, bà Lễ cho rằng ban đầu ông bà vào ở nhờ, nhưng sau đó vài tháng thì vợ chồng cụ Vân đã bán nhà đất cho ông bà với giá 150.000đ, cụ Quan đã viết “Giấy bán nhà” ngày 16/6/1975, ông bà đã xây dựng lại nhà và ở ổn định trên đất đến nay, năm 2000 đã chuyển nhượng một phần đất cho vợ chồng ông Nguyễn Đồng Phước, bà Lê Thị Thịnh.

Quá trình giải quyết vụ án, tại Tòa án cấp sơ thẩm ông Dương không xuất trình được bản chính giấy bán nhà ngày 16/6/1975 của vợ chồng cụ Vân. Tại Tòa án cấp phúc thẩm, ông Dương xuất trình bản chính giấy bán nhà này, nhưng cụ Vân không thừa nhận đã ký vào giấy bán nhà này, còn ông Dương xác định cụ Quan đã ký thay cụ Vân. Việc giám định chữ ký của cụ Quan trong giấy bán nhà này cũng không thực hiện được do không đủ mẫu so sánh. Cụ Vân không thừa nhận vợ chông cụ đã bán nhà cho vợ chồng ông Dương, xuất trình “Giấy cam kết” do ông Dương viêt ngày 02/3/2004 có nội dung ông Dương xin trả lại đất cho cụ Vân và xuât trình thư của ông Dương viết gửi cụ Vân ngày 14/02/1996 có nội dung ông Dương xác định đất là của cụ Vân, ông Dương chỉ là người trông coi hộ.

Ông Dương xuất trình được giấy bán nhà của vợ chồng cụ Ám cho vợ chồng cụ Vân, nhưng chưa chứng minh được vợ chồng cụ Vân đã bán nhà đất cho vợ chồng ông Dương. Vì vậy, không đủ cơ sở xác định vợ chồng cụ Vân đã bán nhà đất cho vợ chồng ông Dương, nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định vợ chồng ông Dương chỉ là người ở nhờ trên đất là có căn cứ.

Tuy nhiên, bị đơn đã ở trên đất này từ năm 1975, đến năm 2004 nguyên đơn khỏi kiện là 29 năm, nên bị đơn có công sức trông coi tài sản này, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét công sức cho bị đơn là chưa bảo đảm quyền lợi của bị đơn.

Sau khi xét xử sơ thẩm, cụ Vân và ông Dương cùng có đơn kháng cáo. Ngày 24/7/2010, cụ Vân chết, vợ chồng cụ Vân chỉ có một người con là ông Hồng. Tại Tòa án cấp phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông Hồng là ông Thành đã có đơn xin rút kháng cáo. Đối với vợ chồng ông Dương, ngày 15/02/2011 ông Dương có đơn đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm triệu tập ông Hồng tham gia tố tụng và cũng trình bày đã nhận được giấy triệu tập phiên tòa mở ngày 25/02/2011, tại phiên tòa này vợ chồng ông Dương vắng mặt. Tòa án cấp phúc thẩm tiếp tục tống đạt giấy triệu tập phiên tòa lần hai mở vào ngày 24/3/2011 cho vợ chồng ông Dương, ông Dương đã nhận giấy triệu tập phiên tòa này vào ngày 15/3/2011, nhưng tại phiên tòa vợ chồng ông Dương vẫn vắng mặt. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm đã đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án là đúng. Như vậy, chỉ cần kháng nghị hủy bản án sơ thẩm để giao xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật

Từ những phân tích trên, xét kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ chấp nhận.

Căn cứ khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2007/DSST ngày 26/9/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai về vụ án dân sự “Đòi nhà cho ở nhờ” giữa nguyên đơn là cụ Trần Tuyết Vân, bị đơn là ông Trần Thanh Dương, bà Nguyễn Thị Lễ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lâm Tấn Hồng.